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有抵押消費貸的二手房,買賣時有哪些風險需要注意!

有抵押消費貸的二手房,買賣時有哪些風險需要注意!

2016-05-27 10:58:23 來源:知乎 (0人參與)

責任編輯:鄒月

  北京的王女士看中一套二手房,該房目前有抵押消費貸款,房主要求買家負責把消費貸款還清,房本解抵押后再繼續買賣。目前中介提出由擔保公司和買家共同出資還清所有消費貸款,擔保公司要收取墊資費和服務費。

  王女士的問題是:

  一、正常二手房買賣有資金監管,過戶時監管銀行才會把錢打給房主。現在,為了先解押房本,買家首付款和擔保公司借款一起打給有消費貸的銀行,這部分錢相當于沒有任何監管,直接幫房主給銀行還錢了。那么,怎樣確保這部分資金的安全呢?又怎么認定這部分錢是買房款呢?

  二、還清消費貸后,房主拿到解抵押房本,如果毀約或者不承認交易怎么辦?有沒有什么監管措施?或者直接由第三方保管房本?

  三、在首付不足以還清消費貸的前提下,可以貸款的金額怎么確定?是可貸款金額=擔保公司借款+(房子成交價-抵押消費貸)嗎?在可貸款范圍內,銀行貸款就是房子成交-首付,是不是不關心是否有擔保啊?

  四、這種情況下,擔保公司這一塊有哪些風險呢?有沒有什么辦法,避開擔保公司,又能貸到款呢?

  一、正常情況下,北京地區就此種交易模式的流程為:

  1.如買受人確定購買指定房屋,則中介機構會先要求買受人提供各項材料,確定買受人具備購房資格。

  2.出賣人、買受人、中介機構會簽署一份三方協議(包含居間服務內容),非網簽的存量房買賣合同。這份三方協議盡管不屬于網簽合同,但亦屬于各方當事人達成的合意,合法有效,對各方當事人均具有約束力。

  3.三方協議簽署前后,出賣人或中介機構會要求買受人支付一部分定金或首付款。如果出賣人在收到定金后能自行將剩余抵押貸款還清則最為理想。如果無法還清,需要借用買受人的首付款,則上述首付款必須在出賣人向貸款銀行申請提前還清剩余貸款之后,直接支付至出賣人的還款賬戶內,并盡量在柜臺辦理完畢。必須確保買受人支付的首付款全部用于出賣人提前償還銀行貸款,不會被出賣人予以挪用。

  4.在抵押貸款提前還清后,買受人需協調中介機構配合出賣人盡快辦理房屋的解押手續。北京這邊慣例為,出賣人提前還清了貸款,銀行會將解抵押的文件全部提供給出賣人,由其自行赴房管部門辦理解除抵押的手續,故買受人或中介機構務必確保出賣人及時辦理完畢該房屋的解抵押手續。

  5.在房屋的解抵押手續辦理完畢之后,中介機構可以立即安排雙方辦理網簽手續。此后,按照正常交易程序辦理即可。

  二、按照北京市房管部門的規定,有抵押的房產不得辦理網簽,必須注銷抵押后才能網簽。如果出賣人能自行將抵押擔保的貸款余額償還完畢并解除抵押,則對買受人而言,該交易就基本沒有風險。但實踐中,出賣人通常需借助買受人支付的首付款來償還銀行剩余的抵押貸款,這對買受人而言,就存在一個天然的風險。如果首付款支付完畢并用于出賣人提前償還剩余銀行貸款,屆時抵押注銷了,而出賣人又拒絕出售房屋或將房屋另行出售給第三人,導致買受人無法取得房屋,合同目的無法實現,且通過訴訟追償首付款又存在較長的訴訟周期,買受人會比較被動。

  個人認為此種情況出現的概率比較小,原因如下:

  1.買賣雙方已經簽署了三方協議,該協議合法有效,如果出賣人拒絕履行三方協議項下的義務則構成了實質違約,其需要承擔三方協議項下的違約責任。如果出賣人違約,則買受人可以立即申請法院保全房產(需提供相應的擔保),再慢慢訴訟,反正房屋的總價遠超買受人支付的首付款。正常情況下,買受人能把本金及違約金一塊收回,故風險并不大。

  2.需要注意一個極端的情況是:在房屋解除抵押后,出賣人的債權人申請將房屋予以查封導致無法繼續過戶,這個風險確實無法規避。本人代理過類似的案件,雙方簽署了網簽合同之后,出賣人覺得價格賣低了,故意串通其他主體"做"了一個假案件(虛構一筆債務,再由法院出具調解書確認出賣人需就虛構的債務承擔還款義務),再以債權人的名義申請法院查封房屋并導致交易無法繼續進行。最后買受人主張解除合同,要求出賣人承擔違約金。

  個人認為:此種情況如非出賣人故意為之,則發生的概率特別低。正常情況下,如果出賣人確實對外負債,且債權人已經通過訴訟途徑主張權利,則無論該房屋是否抵押均可以申請法院予以查封,無需在該房屋解除抵押之后再申請查封,除非買受人確實倒霉,出賣人的債權人剛好在該房屋解除抵押之后突然發現該財產線索,從而申請法院查封。此種極低概率的風險,目前沒有有效的措施予以完全規避。

  三、法律風險防范措施。

  就此種交易模式,個人建議風險防范如下:

  1.買賣雙方必須就房屋買賣簽署三方協議,確定房屋交易的主要條款及雙方的權利義務;

  2.買受人支付的首付款必須確保用于出賣人提前償還銀行貸款,如首付款超過貸款余額,則超過部分應辦理資金監管;

  3.買受人盡量爭取支付完畢首付款后要求出賣人辦理房屋的交接手續,先占著房屋;

  4.三方協議對出賣人約定較為嚴苛的違約責任,防范出賣人的故意違約行為;

  5.在出賣人辦理提前還貸及解除抵押的過程中,買賣雙方協助中介將二手房買賣過戶之前手續盡量完善,確保房屋一解押完畢即可辦理網簽及過戶手續,這樣交易風險能降到最低;

  6.最理想的情況,就買受人支付的首付款約定由第三方擔保機構提供擔保,確保極端情況買受人支付的首付款能得以返還或者可以約定出賣人向中介機構指定的擔保機構借款用于提前償還剩余銀行貸款(實踐中非常少見)。

  結論:個人認為:此種交易模式系二手房買賣中極為常見的模式,法律風險并不大,買受人無需太多過慮。

  再具體回答你的問題:

  一、正常二手房買賣有資金監管,過戶時監管銀行才會把錢打給房主。現在,為了先解押房本,買家首付款和擔保公司借款一起打給有消費貸的銀行,這部分錢相當于沒有任何監管,直接幫房主給銀行還錢了。那么,怎樣確保這部分資金的安全呢?又怎么認定這部分錢是買房款呢?

  先簽三方協議,確定雙方權利義務。三方協議中會約定你的首付款,故認定是購房買是沒有任何問題的。確保資金安全見上面。

  二、還清消費貸后,房主拿到解抵押房本,如果毀約或者不承認交易怎么辦?有沒有什么監管措施?或者直接由第三方保管房本?

  實踐中,只要該房屋具備網簽條件,無論出賣人或買受人是否簽字,中介均可以直接辦理網簽手續,只要網簽了,除非出賣人在通過虛假訴訟來對抗網簽,否則他難以出售給第三方。

  保管房本的意義不大。

  三、在首付不足以還清消費貸的前提下,可以貸款的金額怎么確定?是可貸款金額=擔保公司借款+(房子成交價-抵押消費貸)嗎?在可貸款范圍內,銀行貸款就是房子成交-首付,是不是不關心是否有擔保啊?

  如果沒有償還消費貸的情況下,是無法再拿此房繼續抵押申請按揭貸款的,故無論如何,還清消費貸是交易的前提。你貸款的額度與銀行對該房屋的評估價有關,如果雙方約定價格過高,銀行不一定會給你高的貸款額度。

  四、這種情況下,擔保公司這一塊有哪些風險呢?有沒有什么辦法,避開擔保公司,又能貸到款呢?

  讓出賣人自行籌集部分款項,用于提前還貸款。正常的二手房交易無需擔保公司介入。

 

標簽: 消費貸  




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